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楼市将进入1-2年调整期 一二线城市调整幅度更大

  • 更新时间:2010-05-20 11:52
  • 来源:国信成人教育
  • 整理:王老师
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内容提要:
    申银万国分析师殷姿指出,2009年房价快速上涨、信贷政策宽松,导致居民的杠杆水平显著提升。一旦信贷紧缩,市场整体购买力会受到巨大影响,房价调整的压力也将大幅增加。信贷依赖度越大的城市,价格调整的风险越高。因此预计全国整体价格调整幅度在10%
在一系列政策调控后,楼市成交量下滑,价格也开始进入下行空间。券商人士认为,相比2008年,本轮楼市的调整时间会更长,预计楼市将进入1-2年的调整期,一二线城市的调整幅度会更大。

    一二线城市调整幅度更大

    申银万国分析师殷姿指出,2009年房价快速上涨、信贷政策宽松,导致居民的杠杆水平显著提升。一旦信贷紧缩,市场整体购买力会受到巨大影响,房价调整的压力也将大幅增加。信贷依赖度越大的城市,价格调整的风险越高。因此预计全国整体价格调整幅度在10%以内,一线城市和部分房价上涨过快的二线城市,价格调整幅度在30%左右。

    “今年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期。调整时间将长于2008年,但价格和交易量不会比2008年更低。”中金公司研究员白宏炜表示,预计今年二季度和三季度全国交易量下降明显,四季度止跌回稳,全年交易量同比下降16%。价格方面,预计新房价格将滞后交易量1-3个月下降,二季度末价格进入环比下降周期,并在年末探底,相比今年年初的价格高点下降15%,与2009年全年均价基本持平。

    白宏炜认为,本轮调整将是市场理性回归的过程,不会改变行业向上的大趋势。同时,本轮调整将缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈,有利于行业长期发展。一二线城市,特别是过去半年中价格上涨过快的城市(如北京、上海、杭州等),市场下调幅度将明显大于三四线城市。

    殷姿指出,目前房地产市场处于政策出台后的观望期,导致成交量偏低。后期市场成交量可能有小幅回升,但总体来说仍会在较长时间内保持低位。与2008年相比,本轮房价下调的压力更大,且调整时间会更长,预计在1年以上。

    房企盈利增速回落

    民族证券分析师崔娟认为,由于国家对房地产市场调控的严厉程度史无前例,商品房销售面积同比增速将从高位回落,房地产板块的盈利增速未来两年将趋稳回落,上市房企资金压力的加大使房地产市场的开发投资速度将有所放慢,房企降价压力逐步增强。

    “短期来看,市场尚处于补库存的阶段。”申银万国分析师殷姿指出,随着销售低迷,开发商的库存将逐步累积,开工将出现一定幅度的收缩,预计三季度末到四季度调整明显,而2011年开工率负增长的概率较大。

    国信证券分析师方焱表示,目前房价松动只是开始,未来随着销量的低迷,价格将回落,预计今年全国新建商品房销售面积将同比下降17%左右,销售价格将回落至2009年3季度的水平。

    方焱认为,自2009年12月政策拐点出现以来,地产龙头的销售业绩表现不佳,万科、中海1-4月销售面积分别同比下滑11.5%、12%;地产板块2009年末每股现金流为0.89元,1季度末已由正转负。政策面恶化将导致楼市量价齐跌,再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺利实施,地产股缺乏释放业绩动力,因此未来业绩将面临向下重估。

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