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富人占据太多房屋 高房价助推中国贫富差距加剧

  • 更新时间:2010-05-19 13:43
  • 来源:国信成人教育
  • 整理:王老师
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内容提要:
    一边是调控频频发力;一边是楼市高烧不退。2010年以来,全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨,且同比涨幅呈现逐月上涨的态势,从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份,楼市也是“量跌价挺”。
一边是调控频频发力;一边是楼市高烧不退。2010年以来,全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨,且同比涨幅呈现逐月上涨的态势,从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份,楼市也是“量跌价挺”。

    接受《经济参考报》记者采访的多位专家认为,随着房价的上涨,房地产的购买力成为衡量财富持有及增值能力的重要标杆。在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中,普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽,加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层态势。

2000年以来,北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房价出现了普涨和暴涨。在高房价的带动下,房地产成为中国财富的代名词之一,而住房消费则成为中国贫富分化最集中、最突出的领域。

    《2010胡润财富报告》指出,中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中,十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素,即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。

    不仅如此,在福布斯中国富豪榜上,这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H股上市一夜暴富,碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番地成了中国首富。不过,观察他们的财富成长路径会发现,其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造,而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。

    房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明,2005年至今,有近40家上市公司由原来的主业转行房地产,占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看,房地产行业表现最为突出,自2005年以来毛利率连续五年超过30%。

    另据统计,在国外成熟的房地产市场中,建筑安装成本占比在70%,利润率大约在5%至8%之间。与此形成鲜明对比的,国内房地产市场建筑安装成本占比35%,利润率在15%左右。

    国内房地产市场15%的利润率看似不高,但开发商的真实利润水平却远高于此,其中的奥妙在于前期房地产开发的“高杠杆率”。“高杠杆率”使中国的房地产偏离了其民生属性,放大了房地产金融投资属性的一面,加速了财富向地产商集中,并且增强了地产市场的投机性。

    业内人士透露,调控前,开发商购置土地或明或暗可以贷款,拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款,项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业管理,而且,虽然预售制度有很大变化,但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式,例如向意向购房者十几万元高价出售会籍,获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善,许多开发商可以用5倍、10倍的杠杆率来操盘,这样一来100%的利润率也不是神话。

    “房价上涨催生了一批以房地产开发商为代表的庞大利益群体。过多的资金流向了房地产业及其相关产业,再加上开发商在获取土地和银行贷款上的便利,这些导致了财富向房地产领域的大转移。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《经济参考报》记者说。

    泡沫 “虹吸效应”助长投机炒房

    开发商们乐见房价飞速上涨,但普通老百姓却不得不为高房价“买单”。据易居中国测算,1996年至2008年期间,我国的房价收入比在5.5至7.5的区间波动,总体水平高于发达国家的平均水平,而在北京、上海、深圳等一线城市,房价收入比已超过10甚至15。这意味着,普通工薪阶层不吃不喝也要100多年才能买得起一套房子。

    在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中,普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽。在千万富翁频频出现的同时,中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》称,我国85%的家庭没有能力购房。

    专家指出,市场经济条件下,土地及资本要素具有劳动所无法比拟的“致富”能力,房地产日益突出的资本属性决定了:越过门槛的“有房者”和被挡在门外的“无房者”之间的差距将进一步拉大,前者可能在楼市的“追涨杀跌”中不断增加资本储备和财富积累,而后者离一套仅作为消费品的住房所需的购买力都会越来越远。

    曹建海告诉《经济参考报》记者,投机是造成住房消费两极分化的一个重要原因。在国内,炒房行为不受任何限制,交易成本极其低下,且几乎没有持有成本。炒房客通过倒买倒卖即可获得高额利润,而稳赚不赔。

    余先生是北京一家小公司的老板,手里有一些积蓄,他既不想扩大公司规模,对炒股也不感兴趣,于是他把闲钱都用在了买房子上面。短短几年,他手里已经有5套房子了,晋升千万富翁行列。“我这几年炒房子挣的钱,比开公司挣的多多了。如果选对了房子,炒房赔钱的事基本不会发生。”余先生说。

    在房地产领域,“虹吸效应”已然显现。作为一种经济现象,虹吸效应指的是各种经济要素向条件好的地区集聚和流动。由于炒房行为带来的巨大收益,越来越多的炒房客和炒房资金涌入房地产,在推高楼价的同时,房屋升值的好处越来越多地被炒房者所获取,而普通老百姓的刚性需求则受到抑制,需要花费更多的金钱来购买房子,财富变相缩水,只能“望房兴叹”或因购房而成为“负翁”。

    值得一提的是,炒房者并不直接创造社会财富,而是玩着“击鼓传花”的游戏,不断吹起楼市泡沫。一些炒房者与开发商合谋,不断推高房价,囤积大量房源,造成社会资源的极大浪费。

    国家行政学院决策咨询部研究员王小广提供给《经济参考报》记者的数据显示,国内将近50%的房地产销售额是由10%最富的人贡献的。据透露,中国的房地产需求投机比重太大,平均数超过50%,深圳的投机性需求甚至更高。

    据广州媒体报道,在这一轮房地产调控新政出台前,深圳一个投资客一次抛售680套房子。另据北京媒体报道,国务院楼市新政出台后,北京北三环一个项目出现了大单抛售,一位浙江炒房客一次性抛出20多套房源,总价近1.3亿元,折合平均单价为近4万/平方米。

   纠结 高房价成贫富差距“助推器”

    在北京某报社广告部上班的蓝先生至今还在为一套房子纠结。“我来北京的这9年,房价至少涨了7、8倍了,这几年省吃俭用攒下的钱远远赶不上房价上涨的速度。由于户口不在北京,我连申请经济适用房的资格都没有。因为没有房子,我结婚四年了都不敢要小孩。”蓝先生无奈地说。

    业内人士指出,高房价必然使得中国的贫富差距更加扩大。因为同样收入,拥有房产和没有房产、拥有多套房产和仅仅拥有一套房产者已然在资产上形成差异,而随着房价的不断走高这种差异表现得更为明显且不断扩大,高房价成了贫富差距的“助推器”。

    国家信息中心发布的一份报告称,房价大幅增长,特别是一些大中城市房价增长过快,意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚,向少数高收入者,特别是投机购房者和房地产商手中集聚,这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。

    “与炒房者相比,普通收入群体要么辛辛苦苦工作却付不起首付,要么用几代人的积蓄购买一套房子,而且每个月还要还房贷,严重透支购买力。高房价问题不仅关系到社会财富分配,更关系到社会公平的实现。”曹建海说。

    九三学社曾经提出,房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题,不但抬高了城市商务成本,降低了竞争力,而且扩大和加剧了社会贫富差距,成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

    国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇在接受《经济参考报》记者采访时表示,房地产不仅具有市场属性,也具有民生属性。作为一种生活必需品,富人占有了太多的房屋,为此,政府必须适当调整利益分配,向穷人倾斜,加大保障性住房供应。

    国际上,廉租房一般要覆盖15%至20%的人口,发达国家则覆盖30%至40%的人口。而在中国,经济适用房仅占总住房面积的6%,廉租房的覆盖人口不及5%,历年完成的保障性住房不及各地政府承诺的一半,如2009年承诺60多万亩保障性住房用地,而实际上只完成了30万亩。

    有关专家建议,防止房价快速上涨而导致的贫富差距的加剧和社会矛盾的扩大,必须通过制度的完善来解决。如加大对房地产市场违法违规行为和腐败的打击力度,保证房地产企业资本金到位,实现土地拍卖出让阳光化;尽快开征物业税,抑制个人和外资的房地产投机行为;建立和完善社会保障性住房制度,向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房;完善社会公众对政府官员的监督机制,等等。

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